今年年初，普陀区中远两湾城业委会起诉前物业返还全体业主4000万元一审胜诉的消息引发了社会广泛关注。为此，上海道朋律师事务所权益合伙人朱伟律师受邀作客法治天地频道《律师界》栏目，对这一案件进行了评析。
朱伟律师已执业二十多年，主要从事行政、劳动、房地产相关法律事务，现任上海律协物业管理业务研究委员会副主任。
问
中远物业为小区服务已超过20年时间，现在维权是否涉及时效性问题？
答
时效的问题在物业管理合同领域有两种不同的观点，一种认为物业管理是一个持续性的合同，所以权利义务是连续性的，诉讼时效在物业公司停止服务后起算；另一种认为，物业服务合同中每期的物业费都是独立之债，每一期的物业费届满便可以起算诉讼时效。显然本案法院采纳了第一种观点。
问
判决书中列明了多项物业擅自支出的项目，那么在实际生活中，物业要履行怎样的义务？物业费怎么用才是合理的？
答
物业在对整个小区进行管理的过程中支出的费用是与全体业主的物业服务相关的，列支是否合理，首先要看双方物业管理合同中约定的可列支项目，另外一个判断标准应当是支出项目是否为全体业主进行物业服务的费用。
《上海市住宅物业管理规定》
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；
（五）拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；
（七）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
（八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主缴纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（九）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；
（十）业主大会赋予的其他职责。
问
业委会在本案中起到了重要的作用，但如果小区目前没有业委会怎么办？如果是业委会侵害了居民的权益又该怎么办？
答
从物业管理的要求来看，每个小区在符合一定条件后必须成立业主大会，如不成立，小区的物业维修基金可能就无法使用，那一些公共的维修事务、管理事务就无法正常开展。所以每个小区都应该成立业主大会，拟定相应议事制度。如果业委会做出的决定侵害了业主的合法权益，相应的业主可以提起诉讼，要求撤销相应决定。除此之外，经过20%以上业主的提议，可以要求罢免侵害业主权益的业委会委员的职务，甚至可以要求罢免整个业委会。
问
很多业主面对物业纠纷，往往采取的行为就是不付物业费，从法律角度来说，物业不合格，业主可以不付物业费吗
答
支付物业费是业主应尽的业务。个人支付的物业费不仅仅针对个人业主的专有服务，还涉及整个小区的公共物业管理，所以应当及时缴纳物业管理费用。在物业管理过程中，物业公司确实管理不到位的情况下，应当由业委会向物业公司提出减免相应管理费用，通过拒付物业费等方式并不可取，因为物业费的支付关乎全体业主的共同利益。
问
如果业主与物业产生纠纷，必须通过业委会来维权，还是业主个人也可以采取行动？
答
业主在小区的权益分为两部分，一部分是专有部分的权益，另一部分是共有部分的权益。如果专有部分的权益受到物业公司侵害，可以由业主个人提出相应民事诉讼，而共有权益的侵害应由业委会来进行集体维权。
问
中远两湾城业主维权的成功，在您看来是否有借鉴意义？
答
对全体业主来说，物业公司确实存在侵犯全体业主利益的情况下，要紧紧依靠业委会，通过业委会来积极维权，争取自己的权益获得有效保障。对物业公司来说，在物业管理过程中不应当将业主的物业费用作为获取额外收益的渠道，确实服务于全体业主的费用才可以在物业费中列支。
不论是业主还是物业，都应当尊重物业管理合同，尊重契约精神。
同时，对于业委会来说，要紧紧依靠社区党组织和居民委员会，积极听取他们的指导意见，合理维权；要尽心履职，针对业主大会决定的事项要认真履行；同时，要对物业公司进行严格的监督。
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栏目介绍
《律师界》
2015年初，上海律协与法治天地频道共同推出沪上首档专题反映律师行业的电视栏目——《律师界》。2021年，为进一步提升选题的时效性、关注社会热点，《律师界》首次采取双周播出形式，主持人何卿与律师嘉宾将每两周就一个热点话题进行探讨。关注解析社会热点话题背后隐藏的法律要点，凸显上海律师精湛的业务能力，真实展现上海律师行业风采。
朱伟
上海道朋律师事务所
权益合伙人、监事长
朱伟，上海道朋律师事务所权益合伙人、监事长，农工民主党党员。
朱伟律师已执业二十多年，主要从事行政、劳动、房地产相关法律事务，为多家政、企单位提供常年法律顾问。曾入选中共闵行区委和区政府2019年闵行领军人才（上海领军人才“后备队”）培养计划，2019年获司法部“全国公共法律服务工作先进个人”，2020年获中共上海市委和市政府“上海市疫情防控先进个人”，2022年获中共上海闵行区委和区政府“春申金字塔杰出人才”。
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招聘职位：律师 （若干）
工作地点：上海市
职位描述：
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2. 为人正直、品行端正、热爱律师职业，有较强的责任心和团队合作意识，工作认真细致，务实勤奋。
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