本文转自：闵行人民广播电台/直播闵行
作为家庭和个人的主要财产，房产交易一直以来备受关注。从意向购买房屋到签约再到履行，每一步都涉及很多法律规范。本期《直播闵行》节目邀请上海道朋律师事务所付琼律师从与百姓生活关系密切的房子入手，来谈一谈《民法典》中涉及房屋买卖的法律知识。
案例一：A初次购买二手房，适逢房价上涨之时。A在中介带领下终于看到了合适的房子，后经协商对房价也比较认可。于是A与出售人B在房产中介处签署了《居间及房产买卖合同》。待A与B至房产交易中心网签前，B应中介人员要求调取了该房的产调。这时A才发现此房上有个人民间借款抵押。虽然B承诺拿到A的房款后会解除上面的抵押，但出于之前B没有及时披露该信息及B不同意房款监管等原因，A、B对此产生争议并涉诉。
《民法典》第二百一十条 【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
第二百一十一条 【不动产登记申请资料】当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
律师点评
现在房价很高，其在家庭财产中占了非常大的比重。那么在处理如此重大财产时一定要进行事前调查，了解房屋现状，如房产是否有抵押、查封，未来还要查看其中是否设定居住权。这些均可以在房产交易中心调取。除了房产交易中心的产调外，还需要至辖区派出所了解房屋的户口问题，这会关乎您的学区房目的是否实现。
虽然现实生活中风险不可能百分百避免，但事前房产信息调查可以防范于未然。民法典2021年起实施，希望更多人了解民法典，也让民法典能更好的帮助每个人：
第一，查看房屋的产调，即《上海不动产登记簿》，里面载明房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋即抵押、建设工程抵押、房屋租赁、权利限制、地役权、文件等登记簿信息。
现在很多房产在出卖前会存在纠纷，比如之前涉及共有物分割，涉及加名字。我们曾遇到这样的案例，在判决执行后，有的可能涉及税收等问题未解决，房产交易中心并没有直接在系统中更改产权人，而是在产调下面备注还有共有人等信息。这个信息在房产证上无法体现，也需要至房产交易中心调取产调查看。如果事前没有调取产调了解真实情况，极其容易发生签了买卖合同、交了定金/首付款后无法继续履行合同的问题，这时首期支付出去的资金就会面临很大的危险。
第二，详细了解房屋的户口问题。由于户籍迁移、登记属于行政管理事项，故法院不会就户籍迁出做出判决，但可以支持买方的违约金主张。
网签合同中对户籍问题有表述，但是并没有约定的十分具体。很多人在首次购房时没有经验，也往往会忽视户口问题。所以一并应要求中介在网签合同中加入‘’户口迁出条款“：约定保留部分尾款，待全部户口迁出后再支付。同时就户口迁出的截止时间、违约金的标准及计算方法均予以约定。这样一旦出卖方违约，可以要求其承担违约责任。2018年5月1日起根据《上海市常住户口管理规定》第32条，房屋所有权或公房承租权因交易已发生转移，房屋原有户口人员拒绝迁出或者无法通知的，公安机关可以直接将其户口迁至社区公共户。
案例二：陈女士2014年买了一套动迁房，该房在2年内不能办理产权过户，陈女士按购房合同约定支付了大部分房款，剩余部分房款按购房合同约定在办理产权过户手续时付清，并按约定办理了房屋入住。2016年陈女士获悉该房可以办理产权过户，即通知卖家办理过户手续，卖家却提出加价要求，加价的幅度比较大，陈女士难以接受，遂诉之法院，同时立即查封该房产，诉讼结果陈女士胜诉，法院判决卖家办理房产过户并承担相应的违约责任。
律师点评
该案例说明：1.动迁房可以买卖；2.该买卖风险相对于普通房的买卖风险大，主要是在动迁房禁售期内不能办理过户，极易给卖家设置履行障碍（如查封、设置抵押等），风险很难完全避免，只能设法降低风险；3.降低风险的对策是：①及时办理入住；②发生纠纷时，不要轻易妥协，要及时诉讼同时及时采取查封措施。
动迁房可以买卖吗？
动迁房的定义尚未取得房地产权证或已取得房地产权但尚在禁售期内的因动迁而获得的房产，动迁房可以买卖，买卖合同合法有效。
动迁房买卖有风险吗？
有！
相对于普通房产买卖，动迁房更可能导致房屋在买卖过程中被查封、被设定抵押、被二次出售等，最终导致买卖合同无法履行的风险。
如何防范动迁房买卖风险？
由于动迁房相对于普通房价格会低不少，风险也就相应增加不少，有些风险难以完全避免，只能尽可能的降低风险：
1.购房前查看动迁协议，了解动迁利益关系人对房产出售的态度。
2.及时实际入住。
3.购房款在过户后支付的部分尽可能多。
4.购买禁售期短的动迁房。
5.买受人要注意自己是否属于限购人群。
6.在禁售期过后及时催促出卖人办理过户。
7.诉讼中及时查封涉案房产。
付琼
道朋律师事务所 律师
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