法院司法拍卖房因其价格一般低于市价，且在部分地区，拍卖的房产不受该城市房地产限购政策的调控。因此，司法拍卖房产受到许多购房者的青睐。与此同时，因拍卖房屋税费承担问题而引发的争议和诉讼也屡见不鲜。本文通过一则案例引入，讨论司法拍卖房屋中几种常见的产生高额税费的原因及如何规避高税风险的方法。
案例引入
信达资产公司与金马公司借款合同纠纷一案执行过程中，法院公开拍卖被执行人金马公司名下位于上海市浦东新区的一处房产（以下简称涉案房产），拍卖成交后，买受人张某对由其承担全部税费的拍卖执行措施向一中院提出书面执行异议。
张某称，首先，拍卖公告公示拍卖涉案房产所产生的一切税费全部由买受人承担，加重了买受人的负担。其次，执行部门对拍卖处置财产未作尽职调查，涉案房产所涉企业税未公示，损害了买受人的知情权。最后，信达资产公司通过司法拍卖处置其不良资产，作为拍卖款的受益人，应当由其承担相应的税费。基于前述内容，张某请求撤销税费全部由买受人承担的执行拍卖措施，变更为税费由交易双方按照税法及网络司法拍卖的相关规定各自承担。
信达资产公司称，首先，买受人在涉案房产拍卖成交后提起执行异议，不符合《民事诉讼法》第225条规定的执行异议受理条件。其次，拍卖公告公示涉案房产交易税费全部由买受人负担，参与竞拍则视为接受该条件，故请求驳回张某的异议请求。
一中院认为，法院实施网络司法拍卖时，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第13条规定，发布拍卖公告公示相关信息及权利义务，包含拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式，符合法律规定。竞买人参与竞拍视为对拍卖公告内容确认并接受。同时，本案买受人张某参与竞买，并竞拍成交，法院出具了拍卖成交裁定，涉案房产所有权已经归属买受人，买受人再对拍卖公告公示的税费负担提出异议，不符合《民事诉讼法》第225条规定的执行异议受理条件，故对张某的执行异议申请，不予支持。
张某不服，遂向高院申请复议。
高院审理后认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第30条之规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。可见税负法定并不意味税费承担主体的专属性，也不意味着交易主体无权对税费承担主体重新约定，故一中院在本案网络司法拍卖中根据法律原则和案件实际情况确定相关税费由买受人承担于法不悖。张某作为竞买人参加网络司法拍卖，应对拍卖公告内容了解并接受，故在一中院已作出拍卖成交的执行裁定，确认涉案房产所有权转移的前提下，其再对税费承担问题提出异议缺乏法律和事实依据，本院不予支持，故驳回张某的复议申请。
税费过高的几种常见原因
《税收征收管理法》第4条对纳税义务人做了明确的规定，但在很多情况下，纳税义务主体并不一定是最终的税款缴纳主体。在实践中，双方可以约定税款由非纳税义务主体承担，即承担缴纳税款责任的主体可依据合同条款进行约定。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第30条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。但由于税收优先原则，以及司法拍卖的特殊性，不动产过户需要以清缴税费为前提，可被执行人往往处于下落不明或是无其他可供执行财产的状态，这意味着即使被执行人是纳税义务人，但其并无缴纳税费的能力，所以大多数法院会依据司法拍卖公告中载明的“一切税费由买受人承担”条款，判决买受人承担拍卖过程中所产生的税费。该条款引发的争议诸多，以下罗列几种特殊性质的拍卖房产，因前述条款而使买受人承担高税费的原因：
1.房屋系公司产权房
房屋系单位产权还是个人产权，在房屋进行交易时，缴纳税费的标准有着显著差别，公司房屋产权交易需要缴纳营业税以及相应的附加税费，另有土地增值税，及企业所得税。根据相关税收规定，企业所得税、附加税、土地增值税等属于在一定期间内合并的纳税项目，相较于房屋过户时的契税，前述税种的应缴纳款往往存在不确定性，即使是税收主管机关也难以提前预测具体的应缴税额。产权方相关交易税费总和最高甚至可以超过总房价的50%，倘若拍卖公告直接约定买方承担所有税费，这就导致买受人可能承担预料之外巨额的税费。
2.多次历史交易
针对预售期房或某些特殊情况的房屋来说，该类型房屋需要进行二次过户。多一轮交易意味着买受人需要多交一轮买卖双方的交易税。那么相应的，竞拍人承受的税费风险就更大了。
3.特殊权利来源
该类型针对的是竞拍受赠或是继承而来的房产，根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》〔2009〕78号文规定，拍卖交易继承或是受赠的房产，需要根据拍卖金额与原购置成本及交易成本的差额，缴纳20%的个人所得税。实践中，也有税务部门按照全价20%征收所得税的案例。
4.无法认定满五唯一
普通二手房买卖交易中，产权人可通过书面承诺该房屋系其“满五唯一”住房而得以免征个人所得税。实践中，对于被拍卖房屋是否符合“满五唯一”条件，交易部门需要原权利人（即被执行人）亲自配合买受人办理相关手续才能完成“满五唯一”免征的程序，但由于被执行人往往没有偿还能力，或是下落不明，或是不愿配合，即使房屋客观上满足“满五唯一”的条件，只要被执行人不愿出面，该房屋也会被视为非唯一而被计税。
防止陷入高税陷阱的方法
1.重视拍卖公告
从竞拍人、买受人的角度来讲，参拍前应仔细阅读拍卖公告公示。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第13条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；…。”拍卖公告上往往都注明了税费的承担方式，买受人参与竞拍就会视为接受该条款，成交后的各项手续也应按照条款所约定的办理。如果拍卖成交后反悔，不仅保证金不予退还，还可能承担补足差价等其他违约责任。因此，若想要参与司法拍卖，建议对拍卖公告及相关税费计算方式进行详细的了解。
2.查询房屋产权信息
产调，即房产产权调查，是了解参拍房产的产权性质、是否存在权力瑕疵的重要方式。相比于房产证上仅显示房屋权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，产调信息可显示房屋上手交易方式，是否存在高额税费隐患；比如房屋来源可以是裁定过户、继承过户、赠与过户、交易过户等。房屋产调可以有效地帮助买受人了解房屋是否存在风险及权力瑕疵。
3.查询历史交易信息
买受人可选择查看房屋原始交易档案从而对竞拍房屋进行风险评估，但原始交易档案需要原权利人（被执行人）本人申请或是律师持法院调查令等方式前往房屋所在的交易中心进行调取。由于实践中被执行人往往处于下落不明的状态，而进行交易档案调查又显然超出了买受人个人的能力范围。因而，买受人需要专业律师对该房屋背景进行完整的调查。原始交易档案对于评估房屋税费风险起着关键性的作用。
结语
近年来，随着不良资产总量的快速增加以及法拍房交易热度的不断提升，使得越来越多非专业的买受人纷纷关注法拍房。司法拍卖相对于普通二手房交易的最大特点是其交易信息的不对称。虽然信息不对称增加了交易成本及风险，但也正因此导致了在法拍市场中存在不少“沧海遗珠”。在专业律师的协助下，即可“避坑”，又能“淘金”。
作者介绍
宋英杰
道朋律师事务所 合伙人
宋英杰律师在上海市东方公证处（原上海市公证处）担任公证员期间，为大量民营企业、金融机构提供了民商事法律服务，积累了丰富的实践经验，并拓展了大量的人脉资源、金融资源及产业资源，为其从事法律服务和业务增值服务提供了强力支撑。
自2016年正式执业后，宋英杰律师利用其丰富的法律服务经验，为华融信托、大业信托、民生银行、中原银行等多家金融机构提供不良资产处置法律服务。同时，宋律师还为大批高净值人群提供家事继承方面法律服务。
付琼
道朋律师事务所 律师
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