停水断电须谨慎，房东止损要有度
房东采取停水断电措施，以敦促租客支付欠付费用，实践中并不少见，那么房屋租赁合同履行过程中，租客长期无故拖欠租金，房东可以随意停水断电吗？
问
何为房屋租赁合同？
答
民法典第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
问
房屋租赁合同双方各自的根本义务？
答
房屋租赁合同中房东根本义务在于向租客交付符合合同约定用途及状态的租赁房屋，租客根本义务在于按约向房东支付租金。
问
租客不按约支付租金，应承担何种责任？
答
租客未按约支付租金属于严重的违约行为，应承担相应的违约责任。
民法典第五百七十九条规定，当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
民法典第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
民法典第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
问
房东是否可以采取措施防止损失扩大？
答
可以，但是房东为防止损失扩大，采取相应措施必须满足必要性及适当性的要求。
民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
民法典第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
问
停水断电措施是否满足必要性、适当性要求？
答
民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
也即合同尚未解除，处于履行状态下，房东有义务将租赁房屋交付租客，并且在租期内保持租赁房屋符合约定用途。
停水断电措施如果导致租客在合同期内居住、使用房屋大大受限或者完全无法居住、使用房屋，致使房屋租赁合同的目的无法实现，则房东停水断电措施明显不符合必要性、适当性要求。
因房东停水断电导致租赁房屋不符合约定状态，则法院有可能根据租赁房屋受影响程度，适当调低租金或者占有使用费标准，甚至有可能因为房东该项措施导致租客完全无法房屋，租金或者占有使用费完全无法得到支持。
问
房东采取停水断电措施致使租客人身、财产受损，房东是否需要承担责任？
答
需要。
民法典第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
问
租赁合同解除后，租客拒不搬离，房东是否可以停水断电？
答
民法典第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
租客未按时足额支付租金属于严重违约行为，房东可以据此在符合约定解除情况下行使单方解除权，要求解除合同。
合同解除后，租客占用房屋不具有合法、合理性，房东无义务为租客提供状态良好的租赁房屋，因此房东停水断电行为具有合理性。
但需注意，房东采取止损措施，必须必要、适当，所谓适当，则要求房东不得随意采取措施止损，合同解除后，房东采取停水停电措施前，必须对租客尽到通知义务以及给予租客合理的搬离期间，防止因猝然停水断电导致租客人身、财产损失。
问
若合同中约定租客欠付租金，房东可以任意停水断电，是否房东就不需要承担责任？
答
不一定。
民法典第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
案例一
甲、乙双方签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方名下房屋，并对房屋面积、租金单价予以明确约定，履约过程中，甲方发现租赁面积约定有误，遂要求乙方补交欠付租金，双方未能协商一致，后甲方以乙方欠付租金为由对其采取停水停电措施，导致乙方无法正常使用租赁物。甲、乙双方遂涉诉。
法院经审理认为：考虑到甲方对乙方承租房屋采取了停水停电措施，故此后乙方已无法正常使用该租赁物，故租金理应予以适当扣减。
案例参考：案号 （2017）沪民终230号
案例二
甲、乙双方签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方名下房屋，期间，乙方欠付租金，后甲方按照合同约定向乙方送达了合同解除通知书，乙方亦以行为表明同意双方合同解除，但乙方认为甲方对其承租房屋进行了停水断电，故拒不支付欠付的租金，甲、乙双方遂涉诉。
法院经审理认为：甲、乙双方均确认断电断水行为系发生在乙方欠付租金多月、甲方行使合同解除权之后，因此，这一事实并不构成乙方可以拒付租金的理由。
案例参考：案号（2013）沪一中民二（民）终字第3089号
案例三
甲、乙双方签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方名下房屋，后合同到期，乙方欲继续承租，但双方因续租房屋租金发生分歧，无法达成一致，故甲方要求收回房屋，乙方拒不搬离，甲方于是采取了断电措施，乙方仍拒不搬离，双方遂涉诉。乙方认为甲方实施断电行为影响其经营，其不应支付该期间产生的租金。
法院经审理认为：甲方实施断电行为系在租赁合同到期之后，双方在续租租金金额上始终无法达成一致而甲方欲收回房屋、乙方又拒绝搬离的情况下采取的相对过激的行为，但法院综合考虑到该断电行为对乙方的使用造成了一定的影响及乙方占用该房屋对甲方造成的未能对外出租损失，故对于自断电之日起的房屋使用费，法院遂酌情确认乙方应承担的房屋使用费应予以调低。
案例参考：案号（2014）沪一中民二（民）终字第418号、（2014）沪一中民二（民）终字第779号
案例四
甲、乙双方签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方名下房屋，同时约定，若乙方欠付水电费则甲方有权对其停水断电。后因乙方长期拖欠水电费，甲方向其发送了催款函，并告知其若继续拖欠水电费，则将于三日后采取停水断电，届时所有损失由乙方自行承担。后乙方未缴清水电费，甲方对其进行断水断电，乙方遂以甲方擅自停水断电给其造成了经济损失为由诉至法院。
法院经审理认为：根据房屋租赁合同约定，甲方应负责保证水、电、燃气到该租赁房屋，现甲方擅自断电，构成违约。退一步讲，即便电源并非甲方主动切断，由于涉案房屋并无独立电表，而是与其他商户组团，电闸统一设置在由甲方管理的供电房内，在涉案房屋未安装独立电表的情况下，甲方作为供电房的管理人，应定期对供电房的设施设备作适当的检查和维护，保证涉案房屋的正常供电。故即使涉案房屋的断电并非甲方所致，甲方在其疏于对供电房进行日常管理、怠于对供电设备进行例行检查的情况下，亦应对涉案房屋断电未及时得到处理造成乙方货损负有一定的赔偿责任。其未能尽到出租人应尽的义务，属于履行合同义务不符合约定，同样构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案甲方履行合同义务不符合合同约定，应当承担相应的违约责任。对于甲方应当承担的赔偿金额。乙方作为承租人，在占有使用房屋时亦应尽到合理的注意义务，保证房屋内的物品设施处于正常安全的状态。乙方应尽到注意义务，以避免意外断电可能导致的巨额损失。乙方自身未采取预防措施避免涉案房屋在无人看管时意外断电可能导致的巨额损失，对损害后果亦负有一定责任，最终法院酌情对甲方应对乙方损失金额予以认定。
案例参考：案号（2020）沪01民终11495号
律师总结
房屋租赁合同双方均应恪守契约精神，不应随意违约。
作为租客，应当按约支付租金，不得随意拖欠租金，即使租客因自身原因无法按约支付租金，也应及时与房东进行沟通，取得房东谅解，就延迟支付租金进行友好协商，需注意，延迟支付租金属于变更合同主要条款，必须双方协商一致。
房东应保证租赁期间房屋符合合同约定用途，不应随意停水断电或采取其他措施致使房屋居住、使用功能大大减损甚至导致租客完全无法居住、使用房屋，租客欠付租金，房东也应主动与租客进行及时沟通，在沟通不顺情况下采取止损措施也应当适当，不应因自身不适当的止损措施导致从而租客人身、财产发生损害。
作者介绍
傅竞杰
上海道朋律师事务所 合伙人
傅竞杰，上海道朋律师事务所合伙人，毕业于华东政法大学民商法系，曾在中检集团从事检验工作，具有司法检验和鉴定的经验。自2011年开始执业至今，主要办理房地产建筑行业纠纷以及从事与公司治理与日常运营有关的法律事务，包括处理各类公司结构治理、股东权益保护、商事合同纠纷、劳动法律事务的诉讼及非诉代理工作。无论是法律专业性或者综合性业务，均取得了一定的业绩以及突破。
傅律师现任上海律协“保险法”委员会委员、被律协评定为“房地产建筑行业”专业律师称号、被聘为闵行区法院巡回法庭劳动争议“特邀调解员”、聘为闵行区总工会“职工维权”律师团、“退役军人事务”志愿团、“虹桥商务区”志愿团的律师。
END
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