“带押过户”须谨慎
2023年3月30日，中国自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（“通知”）。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。
“带押过户”一般是指已经设定抵押的不动产在进行买卖时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”在2021年之前被《物权法》所禁止，而在《民法典》生效后，该过户方式为未还清房贷的二手房买卖提供了便利。但是，即便“带押过户”得到了法律的认可，对于买受人来说，仍然存在下述风险，需要谨慎对待。
一、法律方面的风险
《民法典》第406条的规定是“抵押人可以转让抵押财产”，说明该条款属于任意性规定，而非强制性规定；是权利，而非义务。该款后句中的“另有约定的，按照其约定”就体现了法律同样赋予抵押人与抵押权人对“带押过户”可以进行自定义的权利。如抵押当事人各方在抵押时行使了该权利，对于“带押过户”作出与该条款前句不一致甚至相悖的约定，那同样是具有法律效力、受法律保护的。
如果受让人事先对抵押当事人的前述约定不了解，那后续在履行抵押房产买卖过户的过程中有可能产生风险。因此，建议买受人在对存在抵押的房产进行交易前，要求抵押人披露抵押相关的合同并保证与抵押权人不存在妨碍“带押过户”的约定。
二、履行方面的风险
“带押过户”在实践中的操作一般有两种，一种是通过借新贷偿还旧贷实现“带押过户”。即由房屋买卖双方并与抵押权人协商一致，就新旧贷款的发放、偿还、登记、注销登记等内容以及相应的时间、期限、方式等进行约定并签订合同，再依约至房产登记机构完成相关登记手续。另一种是直接对抵押权进行变更实现“带押过户”。即由房屋买卖双方与抵押权人协商一致，直接对抵押权进行变更，由买受人继承抵押相关的权利义务，再依约至房产登记机构完成相关登记手续。
无论上述何种操作，对于买受人来说，都会成为抵押的当事人。所以，与之相关的权利义务必须了解清楚，对于签订的合同条款也应当符合本人的真实意思。因此，对于复杂重大的房产交易，建议买受人咨询或聘请专业人士提供帮助，以保障自己的合法权益不受侵害。
作者介绍
王兴华
上海道朋律师事务所 合伙人
王兴华，上海道朋律师事务所合伙人，曾在某中外合资网络公司从事法务工作，2006年起从事专职律师工作，现任上海市律师协会企业法律顾问业务研究委员会委员。
王兴华律师在商事纠纷、数据合规等企业诉讼与非诉领域深耕多年，有着十分丰富的代理经验。现任多家企业常年法律顾问，参与多个政府部门购买法律服务项目。
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